今年初，仲愷高新區(qū)委全體（擴(kuò)大）會議提出了爭創(chuàng)國家一流高新區(qū)目標(biāo)，著力構(gòu)建“一心一帶一環(huán)三組團(tuán)”的發(fā)展格局。同時，作出了實施仲愷大道沿線城市更新的重大決策部署。
此次城市更新涉及仲愷大道沿線9.7平方公里的區(qū)域，將重點完善公共配套。通過改造提高土地利用效率，優(yōu)化城市生活環(huán)境。
回顧各地大規(guī)模城市更新過程，城市更新效率一直是痛點。多數(shù)城市更新拉鋸戰(zhàn)很大一部分歸咎于補(bǔ)償方案。因此，此次仲愷啟動城市更新將努力讓原生居民理解并接納城市更新，尋求該群體的最大利益平衡點，最終實現(xiàn)多贏的局面。
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仲愷城市公共空間價值的共贏
據(jù)了解，此次仲愷大道沿線區(qū)域城市更新提出了低容積率的城市建設(shè)，并著重于完善城市公共配套。
翻看過往的城市更新案例，大量舊改項目容積率高達(dá)10.0以上，伴隨而來的是教育、醫(yī)療、公共資源短缺，城市交通擁擠，綠化少等問題，掣肘了城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，優(yōu)化城市生活空間，引導(dǎo)城市高質(zhì)量發(fā)展，成為了仲愷此次城市更新的主要目的。
以深圳坂田城市廣場為例，它通過城市更新嚴(yán)控容積率在4.88內(nèi)，打造成符合當(dāng)下“產(chǎn)城人”融合的綜合生活區(qū)。區(qū)域內(nèi)不僅涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等建筑形態(tài)，在綠化方面也有極大的改善。并通過增加各類公共配套——如深大附中等學(xué)校，有效緩解了區(qū)域教育緊張問題。同時，因城市面貌品質(zhì)的革新，該區(qū)域吸引了大量高新產(chǎn)業(yè)入駐，聚集了更多高科技人才，整個片區(qū)的環(huán)境和居民素質(zhì)有了飛躍式的提升。
仲愷大道沿線區(qū)域的低容積率更新原則，與它有著異曲同工之處，即最大化保證城市的公共空間配套。在城市公共空間大升級的層面上，仲愷通過規(guī)劃建設(shè)綠地公園、醫(yī)院、學(xué)校這種低容積率且使用時間長的公共配套，來滿足仲愷居民未來的生活需求。以此改變城市面貌，從整體上提升城市生活品質(zhì)。
此次更新過程中，計劃新建公共基礎(chǔ)設(shè)施面積1.25平方公里，新建學(xué)校6所，改擴(kuò)建學(xué)校4所；新建道路48條，改擴(kuò)建13條，總長37.24公里；規(guī)劃一批公共停車場、公共站場、市政公園、公共綠地、醫(yī)療衛(wèi)生站點、社區(qū)服務(wù)站點等。
當(dāng)然，要實現(xiàn)這樣的共贏，實踐起來也面臨一些困難，即如何尋求城市更新和原生居民眼前利益的“最大公約數(shù)”。
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保障更新效率和原生居民長期資產(chǎn)價值
城市更新所帶來的共贏，并不止于城市公共空間的價值體現(xiàn)，還有原生居民生活品質(zhì)的徹底改善和資產(chǎn)價值保障。
一方面，城市更新將有效改善原生居民居住環(huán)境，提升區(qū)域價值。另一方面，城市配套從衣食住行，到教育醫(yī)療、公共交通等方面的徹底改善，也將支撐起原生居民在仲愷持有的資產(chǎn)價值得到較快增長。
以東莞松山湖為例，該區(qū)域此前較為落后，經(jīng)過城市更新發(fā)展后，無論是住宅、商業(yè)、公園還是教育、產(chǎn)業(yè)園等配套一應(yīng)俱全。且吸引了眾多高新技術(shù)企業(yè)入駐，成為了東莞當(dāng)下高資產(chǎn)價值的區(qū)域。松山湖城市面貌逐漸升級的同時，不僅衣食住行條件得到徹底改善，區(qū)域資產(chǎn)價值也有了快速提升?？梢姡鞘泄部臻g整體升級帶來的人居品質(zhì)提升價值，是原生居民和城市發(fā)展之間利益的“最大公約數(shù)”。
城市更新效率需要各方看到長遠(yuǎn)價值，并尋求長效的“回遷制度”。據(jù)了解，仲愷本輪城市更新對原生居民明確產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)采取“1比1補(bǔ)償”的原則。
仲愷城市更新補(bǔ)償所提倡的實物補(bǔ)償，也正符合目前城市更新補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。即符合合法產(chǎn)權(quán)且達(dá)到或者超過“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋，原則上按“拆一賠一”補(bǔ)償。舊村莊符合一戶一宅的，最高回遷房建筑面積不超過480平方米。
而被征收的宅基地面補(bǔ)償法按三檔計算：被征收宅基地面積小于或等于80平方米、大于80平方米小于或等于100平方米、大于100平方米的，宅基地權(quán)益面積分別為80平方米、100平方米、120平方米。
目前，仲愷大道沿線區(qū)域仍處于半工業(yè)、半城鎮(zhèn)的城市面貌。經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的更新之后，整個區(qū)域?qū)凑盏兔芏鹊臉?biāo)準(zhǔn)建設(shè)，而更重要的是這次城市更新規(guī)劃中保證了公共配套的空間。未來，當(dāng)仲愷大道沿線將從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”蛻變成“低密生態(tài)宜居宜業(yè)城”。
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舊廠房改造，長效價值啟示多
對于仲愷而言，此前留下來的舊廠房更新是最大的攻克難點。但這也是仲愷大道沿線啟動城市更新中，將給區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來共贏的關(guān)鍵點。
以往，舊廠房更新改造時，因廠房利益關(guān)系錯綜復(fù)雜，使得土地價值、補(bǔ)償金額等難以統(tǒng)一意見。尤其是在改造周期中，廠房“收益空檔期”的損失也容易讓企業(yè)不肯主動停產(chǎn)搬遷。
以佛山為例，順德新華西村在經(jīng)過“村級工業(yè)園改造”后，村民每年分紅比改造前增加超過3倍。這些長效且持續(xù)增長的利益便是通過城市更新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)形態(tài)進(jìn)行全方位升級而帶來的。
仲愷在本次舊廠房城市更新補(bǔ)償中，考慮了三個方面的因素，即被征收房屋價值的補(bǔ)償，因房屋征收、搬遷、臨時安置的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，并鼓勵舊廠房補(bǔ)償款等值置換經(jīng)營性物業(yè)。通過這些措施，最大化保障廠房持有者的利益。
從國外來看，南非約翰內(nèi)斯堡的馬朋內(nèi)商業(yè)步行街區(qū)更新計劃，可以成為仲愷舊廠房更新方向的參考案例。上世紀(jì)80年代，約翰內(nèi)斯堡實施了去工業(yè)化的政策，留下大量空置和日趨破舊的工業(yè)建筑。更新計劃給這個項目帶來了一個清晰的觀念視野，通過修繕舊有空間、甄選具有創(chuàng)造力的租戶和商業(yè)企業(yè)入駐，同時建設(shè)新的公共空間、改善當(dāng)?shù)氐纳钇焚|(zhì)，推動文化活動項目，以此達(dá)到城市更新的各種效果。
當(dāng)然，舊廠房的改造已經(jīng)不再拘泥于藝術(shù)、創(chuàng)意等領(lǐng)域。將符合時下城市生活的購物、餐飲、娛樂業(yè)進(jìn)行融合，可極大豐富改造項目的城市功能。多元化的組合也將進(jìn)一步提升改造項目在城市中的存在感，推動產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，從而給原生居民們帶來更大的利益共贏點。
從國內(nèi)來看，北上廣深等城市的更新之路，低容積率標(biāo)準(zhǔn)的提出和要求在很大程度上遏制了土地跟風(fēng)開發(fā)的原始沖動，最大程度保護(hù)了城市公共空間建設(shè)。這種模式也更符合像仲愷這種以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、產(chǎn)城融合高質(zhì)量發(fā)展的未來城市的圖景。
文章來源：南方+客戶端
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
編輯：馮江平
